Andrzej Podrez
Przyjrzałem się dziś Uchwale Rady Gminy Wisznia Mała nr IV/IV/13/02 z 30 grudnia 2002 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu we wsi Wysoki Kościół — w skrócie MPZP Wysoki Kościół I. To tę uchwałę analizowałem gdy podejmowałem 20 lat temu decyzję o zakupie działki i osiedleniu się w Wysokim Kościele.
Dokument liczy sobie pięć stron tekstu, ma pięć rozdziałów i jedenaście paragrafów. Na podstawie właśnie tego dokumentu ziemia orna została przekształcona w działki budowlane położone obecnie pomiędzy ulicami Słoneczna i Na skarpie. Każdy, kto go przeczyta, dostanie odpowiedź na pytanie, w jakim stopniu gmina poważnie potraktowała teren, na który wpuszczała inwestorów.
A potem warto sięgnąć po dokument drugi — Uchwałę nr VII/XXIII/169/16 z 28 września 2016 roku, którą gmina po czternastu latach uchwaliła nowy plan dla tego samego obrębu.
Co uchwalono w 2002 roku
Plan dzieli obszar na pięć kategorii: M 1 i M 2 — zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca; EE 1 — trafostacja; KD 1 — ulica dojazdowa; KPJ 2 — ciąg pieszo-jezdny. Określa, jakie domy mogą tu stanąć: maksymalnie dwie kondygnacje, do 10 metrów wysokości, dachy dwu- lub wielospadowe o symetrycznych połaciach, kąt nachylenia od 35 do 45 stopni, kryte dachówką ceramiczną lub materiałem ją imitującym. Linia zabudowy — 6 metrów od linii rozgraniczających terenów komunikacji. Powierzchnia zabudowy — maksymalnie 25% działki. Minimalna powierzchnia działki — 1000 m².
Wszystko to znajduje się w paragrafie 3. Plan przykłada dużą wagę do estetyki. Urzędnicy wiedzą, jak ma wyglądać dach, jakie ma być jego nachylenie i z jakiego materiału ma być zrobiony.
Wiedzą też, że na obszarze planu obowiązuje strefa „B” ochrony konserwatorskiej, a wszelkie prace ziemne muszą być prowadzone pod nadzorem archeologiczno-konserwatorskim. To nie jest zarzut. Ochrona dziedzictwa archeologicznego jest słuszna. Problem polega na proporcjach.
O czym w planie nie ma ani jednego słowa
Plan dla wsi położonej u podnóża Wzgórz Trzebnickich, na lessowej glebie podatnej na erozję, w strefie naturalnej depozycji spływów ze stoków, nie zawiera ani jednego słowa o:
- ukształtowaniu terenu jako czynniku planistycznym,
- erozji wodnej lub wiatrowej,
- spływach powierzchniowych z pól położonych powyżej,
- charakterze glebowym (less, gleba płowa),
- granicach stref oddziaływania spływów,
Cały rozdział IV, zatytułowany dumnie „Zasady ochrony środowiska”, sprowadza się do trzech zapisów. Pierwszy: nie zanieczyszczać rowów ściekami. Drugi: zanieczyszczone wody opadowe winny być oczyszczone. Trzeci: nie ma gruntów leśnych, więc nie ustala się ich ochrony. To wszystko.
Można to ująć jeszcze inaczej. Plan dla terenu, który leży na wzgórzach i pomiędzy nimi na spadku dochodzącym do 12–13 stopni, gdzie różnica w terenie wynosi ponad 20 metrów, na glebie lessowej, gdzie naukowcy z Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu zmierzyli tempo erozji 10–22 razy powyżej dopuszczalnej normy, poświęca wiele paragrafów kątowi nachylenia dachów budynków, a zupełnie pomija nachylenie terenu, na którym te budynki mają stanąć.
Plan mówi o wodzie opadowej. Ma na jej temat kilka konkretnych zapisów. Tyle że jeden z nich, czytany dzisiaj, brzmi jak akt oskarżenia.
Kanalizacja deszczowa „docelowo”
Paragraf 4 ustęp 6:
Odprowadzenie wód opadowych docelowo poprzez podłączenie do kanalizacji deszczowej, do czasu jej realizacji dopuszcza się rozprowadzenie wód opadowych drenażem do studni chłonnej na własnej działce lub wykorzystanie istniejących rowów odwadniających.
„Docelowo” znaczy chyba „w przewidywalnym horyzoncie czasowym, w toku realizacji planu”. Nie znaczy „kiedyś, gdy się znajdą fundusze”. Nie znaczy „nigdy, ale ładnie to wygląda w papierach”. Plan zagospodarowania przestrzennego to akt prawa miejscowego — jego zapisy mają moc obowiązującą.
Po dwudziestu czterech latach gmina Wisznia Mała nie zaplanowała w budżecie, nie wybudowała i — jak na razie — nie zamierza w najbliższym czasie wybudować kanalizacji deszczowej, której wymagał jej własny plan. To nie jest opóźnienie. To jest bezczynność.
Wykorzystanie istniejących rowów odwadniających?
Trzecia opcja zapisana w paragrafie 4 ustępie 6 brzmi:
[…] lub wykorzystanie istniejących rowów odwadniających.
Zauważmy słowo „istniejących”. Plan zakłada, że jakieś istnieją. Wymaga jednak postawienia pytania: gdzie są te rowy?
Rowów odwadniających nigdy na tym terenie nie było i nie ma. Władze gminy Wisznia Mała w 2002 roku uznały, że istnieją jakieś rowy w stanie pozwalającym na odprowadzenie wód opadowych. Nikt nie zadbał o weryfikację.
Władze gminy ignorują własne zapisy
Standardowy cykl od idei do oddania sieci kanalizacji deszczowej w typowej polskiej gminie trwa 3–7 lat. To nie jest sytuacja, którą można tłumaczyć biurokratycznym opóźnieniem czy trudnościami z pozyskaniem środków. To jest sytuacja, w której obowiązek planistyczny został zignorowany.
Co więcej — w międzyczasie pozwolenia na budowę były wydawane dalej. Gmina nie wstrzymała procesu zabudowy, odrolniano kolejne tereny. Kolejne domy powstawały, kolejne piwnice były zalewane, kolejne tzw. ulice pokrywały się osadem lessowym. Kolejne samochody jeździły po tych kilka razy w roku zalewanych drogach.
W 2016 roku gmina uchwala nowy plan.
Paragraf 18 ustęp 1 punkt 3 nowego planu:
odprowadzanie wód opadowych i roztopowych z połaci dachowych i nawierzchni utwardzonych w granicach działek powierzchniowo, z zastosowaniem studni chłonnych na terenie działki, do kanalizacji deszczowej lub do wód. Do wód?!
W 2002 roku plan mówił: docelowo kanalizacja deszczowa. W 2016 roku z zapisu zniknęło słowo „docelowo”. W planie pojawiła się informacja, że kanalizacja deszczowa jest jedną z dwóch dostępnych opcji. To zwykła propaganda sukcesu.
A to nadal jest ta sama gleba, ten sam stok, ten sam less, te same spływy z pól powyżej, tyle że ekstremalne ulewy stały się oczywistością klimatyczną.
Na zakończenie
Najgorsze w tej historii nie jest nawet to, że z pól spływa woda, lessowy osad i wszystko to, co rolnictwo zostawia na powierzchni gleby i w glebie. Najgorsze jest to, że ten problem był do przewidzenia od samego początku. Wystarczyło potraktować to wszystko poważnie: albo najpierw stworzyć niezbędną infrastrukturę, zanim zacznie się sprzedawać ludziom marzenie o spokojnym domu na Wzgórzach Trzebnickich albo po prostu z góry założyć, że ten teren nie nadaje się pod budownictwo mieszkaniowe.
