Andrzej Podrez
Uchwalony 27 maja 2026 r. Plan ogólny Gminy Wisznia Mała nie przetrwał dwóch miesięcy bez skargi sądowej. Na sesji nadzwyczajnej 17 lipca Rada Gminy przekazała do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu dwie skargi właścicieli gruntów w Psarach (uchwały nr IX/XXVIII/254/26 i IX/XXVIII/255/26) — i głosowania nie były jednomyślne: obie uchwały przeszły stosunkiem 13 głosów za przy 2 wstrzymujących się. Od głosu wstrzymali się — w obu głosowaniach — Krzysztof Chuchro oraz Jerzy Szczerbik, co dla osób interesujących się choć trochę małowieszeńską polityką nie jest chyba zaskoczeniem.
Dlaczego to sprawa większa niż kilka działek
Plan ogólny (POG) to nowy instrument reformy planistycznej z 2023 roku — akt prawa miejscowego, który zastąpił studium i wyznacza strefy planistyczne dla całej gminy. Pierwsze plany ogólne w Polsce uchwalane są dopiero w tym roku, więc orzecznictwa sądowego dotyczącego POG praktycznie nie ma — przyznaje to sama gmina, pisząc w odpowiedzi na skargę o braku „bogatej judykatury dotyczącej zagadnień związanych z POG”. Wrocławski WSA będzie rozstrzygał jedne z pierwszych spraw tego typu w kraju.
Stawka lokalna: Psary leżą na granicy z Wrocławiem, presja urbanizacyjna jest tam największa w gminie, a POG część gruntów zamknął w strefach wykluczających lub ograniczających zabudowę mieszkaniową. Obie skargi — choć różne — sprowadzają się do tego samego pytania: dlaczego moja ziemia nie.
Skarga pierwsza (uchwała 254): dekada starań o grunty przy ul. Polnej
Skarżący M.P., reprezentowany przez radcę prawnego, kwestionuje objęcie części jego działek rolnych w rejonie ul. Polnej strefą SO — otwartą, z zakazem zabudowy — zamiast wnioskowanej strefy SJ (wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną). Skarga z 27 czerwca, wpływ do urzędu 1 lipca.
Z akt wyłania się wieloletnia, strategia właściciela: dwie decyzje o warunkach zabudowy z 2016 r. (dom jednorodzinny i droga wewnętrzna), podział nieruchomości w 2018 r., zmiana gleboznawczej klasyfikacji gruntów decyzją Starosty Trzebnickiego w 2025 r., wniosek do projektu POG w lutym 2025 r., trzy uwagi w konsultacjach w marcu 2026 r. (plus wizyta pełnomocniczki na dyżurze projektanta), trzy kolejne wnioski złożone już po zamknięciu konsultacji — pozostawione bez rozpatrzenia — pismo z żądaniem wyjaśnień w maju i skarga w czerwcu.
Co istotne, gmina częściowo ustąpiła: po wniosku z 2025 r. powiększyła strefę SJ i obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ) wzdłuż ul. Polnej „o fragment wystarczający dla wyznaczenia 2 dodatkowych działek budowlanych”. Skarżący dostał kawałek — walczy o resztę.
Linie obrony gminy: (1) formalna — wniosek o odrzucenie skargi bez badania merytorycznego: skarżący nie wykazał naruszenia interesu prawnego, bo grunty rolne może uprawiać jak dotąd (art. 35 ust. 1 ustawy o planowaniu), a bezterminowe decyzje WZ może zrealizować, gdyż POG „nie cofa ich skutków prawnych”; zarzuty wobec metodologii całego planu to niedopuszczalna actio popularis; (2) merytoryczna — i najbardziej bolesna: decyzja WZ na dom nie dotyczy działek spornych, lecz sąsiednich, które w POG strefę SJ otrzymały; jak pisze gmina, sporne działki „nigdy nie były przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej w ramach wydanych decyzji o warunkach zabudowy”, leżą peryferyjnie, na skraju wsi, a żadna z sąsiednich działek nie jest zabudowana; (3) systemowa — o niej niżej, bo dotyczy każdego właściciela gruntu w gminie.
Skarga druga (uchwała 255): najcięższy kaliber — i zarzut pod adresem wójta
Skarga Ł.G. — występującego bez pełnomocnika — idzie znacznie dalej: żąda stwierdzenia nieważności całego Planu ogólnego oraz wstrzymania jego wykonania. Dotyczy działki o powierzchni ok. 0,6 ha na samym styku z Wrocławiem (od zachodu grunty w granicach miasta, od wschodu Stara Widawa, od południa teren przemysłowy, od północy istniejące osiedle domów), objętej w POG w ok. 54% strefą usługową SU, a w ok. 46% strefą SJ.
Zarzuty systemowe: nieponowienie konsultacji społecznych po zmianach projektu wymuszonych — jak twierdzi skarżący — negatywnym uzgodnieniem Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska; wadliwe obliczenia zapotrzebowania i chłonności; pominięcie ustaleń planu województwa. Gmina odpowiada, że żaden przepis nie nakazuje ponawiania konsultacji po etapie uzgodnień, a RDOŚ ostatecznie projekt uzgodnił (postanowienie z 15 maja 2026 r.; na terenie gminy leżą Natura 2000 „Dolina Widawy” i OChK „Wzgórza Trzebnickie” — działka skarżącego z żadną z tych form nie sąsiaduje).
Najmocniejszy politycznie jest jednak zarzut indywidualny: „celowe wprowadzenie w błąd organu stanowiącego (Rady Gminy)” — zdaniem skarżącego wójt w wykazie uwag, stanowiącym podstawę głosowania nad POG, przedstawił radzie „fałszywą rekomendację”, pisząc, że działka może być wykorzystana „pod kątem mieszkalno-usługowym”, podczas gdy strefa SU funkcję mieszkaniową wyklucza. To formalne oskarżenie organu wykonawczego o poświadczenie nieprawdy wobec rady. Odpowiedź gminy jest konkretna: działka nie jest objęta wyłącznie strefą SU — w 46% leży w strefie SJ, więc funkcja mieszkaniowo-usługowa (z domami od strony drogi) jest na niej możliwa, a to skarżący „rozmija się z prawdą”.
Gmina kontruje też rejestrem decyzji: skarżący pisze w skardze o „dwóch ostatecznych decyzjach WZ z 2010 roku na budynki mieszkalne”, tymczasem rejestr urzędu wykazuje dla tej działki cztery decyzje z lat 2008–2012 — w tym na budynek usługowo-biurowy z magazynem i na zabudowę zagrodową — po czym pada zdanie-gilotyna: „od wydania ostatniej z decyzji minęło już 14 lat, nie zostały one zrealizowane”. Zdaniem gminy to skarżący, kolekcjonując decyzje o rozbieżnych funkcjach, „sam skomplikował stan prawno-przestrzenny” swojej nieruchomości. To właśnie ten wachlarz funkcji — usługi, magazyn, siedlisko, mieszkaniówka — tłumaczyła na sesji referująca, kwitując zasady ich łączenia jedynym cytatem obrad wartym zapamiętania: „w magazynie za bardzo nikt nie mieszka”.
Jest wreszcie wątek nierównego traktowania, wzięty prosto z życia: skarżący pyta, czemu sąsiednie działki przekształcono wbrew staremu studium (przewidującemu tam „parkingi”) w strefę mieszkaniową SJ, a jemu odmówiono „kontynuacji ustaleń Studium”. Gmina odpowiada rozbrajająco szczerze: na tamtych działkach stoi już osiedle ok. 15 domów, a sugestia, że można by je wyburzyć pod parking, sama byłaby nadużyciem. Innymi słowy — POG usankcjonował zabudowę, która już powstała; skarżący chciałby, żeby usankcjonował także tę, która dopiero mogłaby powstać. Ta asymetria — dostrzeżona przez obu skarżących — będzie zapewne osią sporu przed WSA.
48 godzin: kalendarz drugiej skargi
Skarga Ł.G. nosi datę 15 lipca i tego samego dnia wpłynęła do urzędu — dzień po wydrukowaniu pakietu materiałów (14 lipca, godz. 12:40) i podpisaniu zawiadomienia o wspólnym posiedzeniu trzech komisji stałych (14 lipca, 12:51). Gmina fizycznie nie mogła ująć jej w rozesłanych materiałach; zamiast zwoływać kolejną sesję w ustawowym 30-dniowym terminie, dołożyła punkt do porządku już zwołanej sesji nadzwyczajnej. Od wpływu skargi do podjęcia uchwały minęło 48 godzin.
Ten kalendarz można czytać dwojako. Z perspektywy sprawności administracji — wzorowo: obowiązek wykonany od ręki. Z perspektywy rady — radni zaopiniowali na porannej komisji i przegłosowali przed południem kilkunastostronicowe pismo procesowe, które zobaczyli najwcześniej tego samego dnia (w ogłoszonym 14 lipca porządku komisji figurowała tylko jedna uchwała skargowa). Może właśnie z tego powodu przegłosowane przez radę dokumenty nie są wolne od błędów.
Błędy, które przeżyły głosowanie
- kluczowe decyzje WZ figurują jako „3/2016″ i „3/2026″ albo 4/2016 i 4/2026, z datami „26.01.2016 r.” i „26.01.2026 r.” (np decyzje 3/2026 i 4/2026 z dnia 26.01.2016r.);
- spóźnione wnioski raz są „z 28.04.2026 r.”, raz — w przywołanym piśmie wójta — „z 25.04.2026 r.”; wniosek skarżącego raz „z 18.02.2025 r.”, raz „z 18.02.2026 r.”; decyzja podziałowa „z 14.01.2018 r.” nosi znak z rokiem 2019;
- w kulminacyjnym punkcie polemiki autorzy zaplątali się w potrójne przeczenie: „Nie można bowiem nie zgodzić się, że włączenie terenu inwestycji (…) do strefy SJ (…) nie spełnia tego postulatu” — zdanie, które czytane literalnie przyznaje rację skarżącemu;
- perełka na koniec: uchwała 255 w części wstępnej podaje, że POG opublikowano w Dz. Urz. Woj. Dolnośląskiego „5 maja 2026 r.„, po czym kilka stron dalej — odrzucając wniosek o wstrzymanie wykonania — sama stwierdza, że publikacja nastąpiła „5 czerwca 2026 r.” i POG wszedł w życie 20 czerwca. Jedna uchwała, dwie daty publikacji aktu, którego broni.
Żaden z tych błędów nie przegrywa sprawy, ale wszystkie dokumenty przeszły przez urząd, komisje, Radę Gminy, są już opublikowane na BIP-ie i podpisane cyfrowo przez przewodniczącą Ottenbreit.
Co z tego wynika dla mieszkańców: liczby 130% i 260%
W odpowiedziach na obie skargi gmina ujawnia mechanizm, który przesądzi o losie setek hektarów. Rezerwy terenów mieszkaniowych w samych obowiązujących planach miejscowych przekraczają obliczone zapotrzebowanie gminy o ponad 130% — a samo przeniesienie ustaleń planów miejscowych do POG zapewnia, jak podaje gmina, realizację co najmniej 260% zapotrzebowania. To uruchamia art. 13d ustawy o planowaniu: nowe strefy mieszkaniowe (SJ, SW, SZ) mogły objąć wyłącznie tereny z funkcją mieszkaniową w planach miejscowych, obszary uzupełnienia zabudowy oraz tereny już zabudowane. Grunt poza planem miejscowym i poza OUZ — jak u obu skarżących — nie miał matematycznych szans, a OUZ wyznaczano wąsko (przy ul. Polnej: do 50 m od drogi publicznej). Gmina podpiera się przy tym świeżym wyrokiem NSA z 28 stycznia 2026 r. (II OSK 2001/23): gmina może wprowadzać ograniczenia, a nawet zakaz zabudowy, i nie musi udowadniać, że w każdym przypadku jest to bezwzględnie konieczne.
Słownik skrótów
POG — Plan ogólny gminy
Strefy planistyczne POG:
– SJ — strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (tu wolno budować domy);
– SW / SZ — strefy wielofunkcyjne z zabudową, odpowiednio, mieszkaniową wielorodzinną i zagrodową;
– SU — strefa usługowa (funkcja mieszkaniowa wykluczona);
– SO — strefa otwarta, objęta zakazem zabudowy.
OUZ — obszar uzupełnienia zabudowy; wyznaczany w POG teren, na którym mimo braku planu miejscowego dopuszcza się dogęszczanie zabudowy (w Psarach przy ul. Polnej: pas do 50 m od drogi publicznej). Położenie w OUZ to dziś w praktyce warunek szans na przekształcenie gruntu.
WZ — decyzja o warunkach zabudowy („wuzetka”); indywidualna decyzja umożliwiająca inwestycję na terenie bez planu miejscowego. Nie ma terminu ważności, a POG nie cofa jej skutków prawnych.
MPZP / plan miejscowy — miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; szczegółowy akt prawa miejscowego przesądzający o przeznaczeniu konkretnych terenów.
