Uchwała IX/XX/186/25 w sprawie stawek podatku od nieruchomości to bubel prawny

Uchwała z dnia 26 listopada 2025 r. nr IX/XX/186/25 Rady Gminy Wisznia Mała w sprawie stawek podatku od nieruchomości w 2026 roku — taka jest pełna nazwa tego aktu prawnego. Dlaczego jego zapisy budzą poważne wątpliwości prawne?

Gmina, podobnie jak każdy inny podmiot, podlega przepisom prawa podatkowego. Co więcej – w pewnych sytuacjach sama jest podatnikiem, a w innych pełni rolę organu, który ten podatek ustala i pobiera. W przypadku gospodarki wodno-kanalizacyjnej sprawa jest szczególna, bo:

• infrastruktura należy do spółki gminnej,
• zadanie ma charakter publiczny,
• koszty działalności wpływają bezpośrednio na ceny wody i ścieków.

Nietrudno więc domyślić się intencji: Rada Gminy chce ograniczyć obciążenia swojej spółki, aby nie podnosić opłat mieszkańcom. To zrozumiałe i racjonalne z punktu widzenia samorządu.

Problem polega jednak na czymś innym.

👉 Nawet najlepsza intencja nie daje prawa do obchodzenia przepisów.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, która jest aktem nadrzędnym, dokładnie określa:

• co może być opodatkowane,
• w jaki sposób,
• według jakiej podstawy,
• i w jakich granicach rada gminy może ustalać stawki.

Rada Gminy nie ma dowolności w konstruowaniu podatku.
Może ustalać stawki — ale wyłącznie w ramach przewidzianych przez ustawę.

I właśnie w tym miejscu zaczyna się problem z Uchwałą IX/XX/186/25 w sprawie stawek podatku od nieruchomości, przyjętą na 2026 rok.

❌ BŁĄD NR 1

Opodatkowanie infrastruktury wodno-kanalizacyjnej w sposób sprzeczny z Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych

W § 1 ust. 1 pkt 4 w/w Uchwały rada gminy wprowadziła stawkę 0,1% wartości dla:

• gruntów,
• budynków,
• budowli

związanych z procesem poboru wody oraz odprowadzania ścieków.

Określa się następujące stawki podatku od nieruchomości obowiązujące na terenie Gminy Wisznia Mała w roku 2026…§ 1 ust. 1 pkt 4: od gruntów, budynków i ich części oraz budowli i ich części związanych z procesem poboru i uzdatniania wody lub służących do odprowadzania i oczyszczania ścieków – 0,1% ich wartości ustalonej zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Problem w tym, że Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie pozwala na takie rozwiązanie.

Zgodnie z ustawą:

• grunty opodatkowuje się według powierzchni,
• budynki – według powierzchni użytkowej,
• budowle – według wartości (procentowo).

Tylko w przypadku budowli dopuszczalne jest stosowanie stawki procentowej od wartości.
Nigdy – w odniesieniu do gruntów i budynków.

Tymczasem Uchwała Rady Gminy łączy te trzy kategorie w jedną i nakłada na nie jednolitą stawkę procentową. To oznacza jedno: zmianę podstawy opodatkowania, na co rada gminy po prostu nie ma kompetencji.

Nie jest to kwestia interpretacji.
To wprost wynika z art. 4 i 5 Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Art. 4. 1. Podstawę opodatkowania stanowi:
1) dla gruntów – powierzchnia;
2) dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa;
3) dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, z zastrzeżeniem ust. 4–6 – wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

❌ BŁĄD NR 2

Nielegalne różnicowanie stawek według powierzchni budynku

Kolejny problem dotyczy § 1 ust. 1 pkt 2 lit. e i f, gdzie wprowadzono różne stawki dla budynków „pozostałych”:

• do 30 m² – jedna stawka,
• powyżej 30 m² – wyższa stawka.

e) pozostałych, o powierzchni użytkowej całkowitej do 30 m2 włącznie – 9,90 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej z wyjątkiem budynków letniskowych lub ich części,
f) pozostałych, o powierzchni użytkowej całkowitej powyżej 30 m2 i budynków letniskowych i ich części – 11,50 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej,

Na pierwszy rzut oka wygląda to niewinnie. W praktyce jednak ustawa nie daje radzie gminy prawa do takiego podziału.

Zgodnie z art. 5 ust. 3 ustawy, stawki mogą być różnicowane wyłącznie ze względu na:

• lokalizację,
• sposób wykorzystywania,
• rodzaj zabudowy,
• stan techniczny,
• wiek budynku.

1. Przy określaniu wysokości stawek, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rada gminy może różnicować ich wysokość dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, uwzględniając w szczególności lokalizację, sposób wykorzystywania, rodzaj zabudowy, stan techniczny oraz wiek budynków.

Powierzchnia nie jest kryterium dopuszczonym przez ustawę.

Oznacza to, że rada gminy:

• stworzyła własne kryterium podatkowe,
• podzieliła jedną kategorię („pozostałe”) na dwie,
• przekroczyła zakres delegacji ustawowej.

To klasyczny przykład naruszenia prawa miejscowego.

📌 Co to wszystko oznacza?

Nie trzeba być prawnikiem, by dostrzec, że:

• rada gminy zmieniła zasady opodatkowania, których zmieniać nie wolno,
• zastosowała konstrukcje nieprzewidziane w ustawie,
• wprowadziła rozwiązania, które mogą zostać zakwestionowane przez RIO lub sąd administracyjny.

Nie jest to drobny błąd redakcyjny.
To naruszenie podstawowych zasad stanowienia prawa podatkowego.

⚠️ I najważniejsze

To nie jest tylko moje zdanie, poprosiłem o opinię adw. Ilonę Sadowską z Kancelarii Adwokackiej Ilona Sadowska z portalu LEXNONSTOP oto co napisała:

Zapis uchwały gminy, który przewiduje stawkę podatku od nieruchomości w wysokości 0,1 % wartości dla gruntów, budynków i budowli związanych z poborem i uzdatnianiem wody lub odprowadzaniem i oczyszczaniem ścieków jest niezgodny z ustawą z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych. Jest sprzeczny z art. 5 u.p.o.l i taki zapis wykracza poza delegaturę ustawową. Narusza zasadę legalizmu w stanowieniu prawa miejscowego. Uchwała w tym zakresie jest nieważna z mocy prawa i może zostać uchylona przez organ nadzoru ( wojewodę) lub sąd administracyjny.

Rada Gminy może różnicować stawki podatku od nieruchomości dla poszczególnych rodzajów przedmiotów opodatkowania, ale tylko w ramach stawek kwotowych i według kryteriów określonych w art. 5 ust 2-4 u.p.o.l.. Nie może wprowadzać nowych kategorii stawek, ani nowych podstaw opodatkowania.

w/w ustawa ( art. 5 ust 1) wyraźnie rozróżnia sposób ustalania stawek dla gruntów ( stawki kwotowe za 1 m2 lub 1 ha) , budynków lub ich części ( stawki kwotowe za 1 m2 powierzchni użytkowej) oraz budowli ( stawka procentowa od wartości budowli)

W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, że Rada Gminy nie może wprowadzać innych niż ustawowe zasad ustalania stawek od podatku od nieruchomości.

—